近年来，长沙市雨花区井湾子街道井圭路社区紧盯物业矛盾发现难、沟通难、共识难等老旧小区治理难题，强化党建引领基层治理，坚持和发展新时代“枫桥经验”，探索形成邻长前端精管“过滤”、网格员中端调解“过滤”、三方联动终端治理“过滤”的老旧小区物业矛盾预防化解“三级过滤”机制，实现“小事不出楼栋、纠纷不出小区、矛盾不出社区”。
邻长前端精管“过滤”。持续深化党建引领基层治理，把邻长常态化联系服务群众作为发现、识别、处理物业矛盾的重要举措，着力解决物业矛盾起点小、发现难问题。一是选准队伍，做好“点上”功夫。按照“就近、就便、就熟”原则，将党员、居民代表、网格员纳入“三长”队伍。在3个老旧小区，选出邻长243名、组长93名、片长3名，联系服务3495户，确保户户有人联、户户情况清。二是强化引领，做细“线上”培训。聚焦物业矛盾和居民需求，制定培训计划，交替开展专家课堂、互动课堂、实践课堂，不断提升邻长发现、识别、报送、处置物业矛盾的能力。三是发挥作用，做活“面上”摸排。完善联户名册、发放联系卡、设立意见箱，配备《工作日志》，经常性到户走访，加强对物业矛盾的挖掘、服务意见的收集。去年来，邻长共收集问题106条，排查矛盾纠纷124个，力所能及帮助解决问题145个。
网格员中端调解“过滤”。发挥网格员“和事佬”“大管家”优势，打造特色“议事厅”，促成矛盾双方面对面说理，着力解决物业矛盾争议大、沟通难问题。一是搭建议事载体，夯实自治基础。依托党员之家、邻里中心，成立“井圭夜话”议事工作室，网格员或片长为议事召集人，灵活采取“定点接待+定期讨论+分类研究”方式，将邻长收集的矛盾分类研判，延伸提供专业法律服务。累计开展“夜话”议事86场，解决问题245个，推动议事便捷化、专业化、个性化。二是充实议事主体，激发善治活力。组建小区议事小组，建立以司法所调解员、户籍民警、社区律师等为骨干的议事成员库。充分发挥“身边人”优势，发动网格员和格内党员、志愿者、法律明白人成为议事中坚力量，提供“前哨式”调解服务。三是拓宽议事渠道，提升治理效能。打造小区“一栋一特色”楼道议事厅，每月由网格员召集开展“意见恳谈会”，每季度召开“民情通报会”，围绕小区内公共服务设施建设、物业服务、居民矛盾等，系统梳理、着力解决、有效回应居民诉求，提高物业服务能力和水平。
三方联动终端治理“过滤”。强化社区党组织、业委会、物业“三方联动”，探索多元参与、主体共融的矛盾过滤模式，着力解决物业矛盾分歧多、共识难问题。一是建强联动组织，抬高“起点”。成立小区党支部，突出党组织引领作用，健全“三方联动”议事制度，明确职责分工，提高工作效率。大力推行交叉任职，将符合条件的业委会、物业成员，选派到支部中任职，促进三方力量融和。二是搭建联动平台，打通“堵点”。成立“物业联动服务中心”，建立议事会商机制，三方负责人每月1日召开工作例会，集中研究，限时解决。采取“1+3”管理模式，一个网格员+民警、业委会、物业员工，同步掌握小区物业卫生、治安等动态信息。三是增强联动实效，提升“亮点”。整合资源打造社区“一核四特满天星”治理品牌，广泛引导社会力量参与小区治理，让居民成为物业管理的参与者、评价者。推行物业纠纷承诺解决机制，强化制度约束，提升问题解决实效。制定物业费调价、房屋漏水维修、公共收益弥补维修资金缺口等小区典型事项规范化处置流程。持续开展“百家宴”等邻里文化活动，培育“以文化人、以文育人、以文聚人”的小区共建共治共享浓厚氛围。